13 maj 2026 17:06

Helgläsning med Bul Ekici om hur demografin ändrar fastigheters roll i kapitalförvaltningen

Sveriges demografiska utveckling förändrar förutsättningarna för pensionsförvaltning. I denna artikelserie analyserar Bul Ekici hur en åldrande befolkning påverkar arbetskraft, räntor, tillgångar och avkastning.

----
Demografi förändrar fastigheters roll i pensionsportföljer – Del 3

Fastigheter har länge betraktats som en stabil tillgång som genererar förutsägbara kassaflöden. Den demografiska utvecklingen utmanar dock denna bild. Den centrala frågan är inte om efterfrågan på bostäder, kontor eller framtida byggbehov minskar i absoluta termer, utan hur den förändras geografiskt och strukturellt.

Demografi påverkar inte fastighets- eller byggmarknaden jämnt, utan leder till en ökande divergens mellan regioner.
Erfarenheter från både Sverige och andra länder visar att demografiska och ekonomiska förändringar skapar tydliga regionala skillnader.

Storstadsregioner och tillväxtområden fortsätter att attrahera kapital och arbetskraft, medan mindre orter i högre grad präglas av utflyttning, svagare arbetsmarknad och ökande vakanser.

En långsammare befolkningstillväxt, en ökande andel äldre och ett minskat barnafödande innebär att efterfrågan på bostäder, skolor, vård och kommersiella lokaler förändras. Redan i dag rapporterar mindre kommuner i Sverige ett överskott av bostäder, samtidigt som efterfrågan i tillväxtkommuner fortfarande är stark.

Vakanser i hyresbeståndet har ökat, särskilt i mindre orter och i allmännyttiga bostadsbolag med hög geografisk koncentration.
Samtidigt har bostadsbyggandet under perioder med hög efterfrågan och stark tillväxt vuxit snabbare än befolkningen, vilket har förstärkt obalanserna.

Drygt 40 procent av hyresbeståndet, motsvarande cirka 16 procent av det totala bostadsbeståndet, ägs av allmännyttiga företag som ofta är koncentrerade till just de kommuner där demografiska utmaningar är störst.

Framåtblickande bedömningar pekar på att den geografiska variation som redan i dag är tydlig kan förstärkas ytterligare, om inte riktade satsningar förändrar utvecklingen.
Den utvecklingen är samtidigt inte begränsad till mindre kommuner. Även vissa delar av storstadsregioner, särskilt områden med ensidig näringslivsstruktur eller svag lokal efterfrågan, uppvisar ökande vakanser och en svagare hyresutveckling.

För fastighetsmarknaden innebär detta ett skifte från en relativt homogen till en mer segmenterad utveckling. Kassaflöden blir i allt högre grad beroende av lokal demografi, arbetsmarknad och inflyttning.

Detta gäller också samhällsfastigheter. Även om kassaflödena ofta är kopplade till offentliga hyresgäster påverkas de i förlängningen av kommunernas ekonomiska förutsättningar och befolkningsutveckling. I kommuner med minskande befolkning och svagare skattekraft kan både underhåll, renovering och framtida hyresnivåer komma under press, även för skolor, vårdcentraler och äldreboenden.

För pensionsportföljer har detta direkta implikationer. Fastigheter utgör en betydande andel av tillgångarna hos större pensionsförvaltare, ofta i storleksordningen 5–15 procent, inklusive samhällsfastigheter och en viss geografisk diversifiering.

När en större del av kassaflödena blir beroende av lokal demografi förändras tillgångens riskprofil från strukturellt stabil till mer cyklisk och lokal. Traditionell geografisk diversifiering räcker inte längre för att säkerställa stabila kassaflöden på sikt.

Fastigheter kan därmed inte längre betraktas som en stabil intäktskälla över tid, åtminstone inte i samma utsträckning som tidigare. I vissa segment fungerar de fortsatt som relativt förutsägbara kassaflödestillgångar, medan andra i allt högre grad blir en funktion av befolkningsutveckling och lokal ekonomisk dynamik.

Detta innebär inte att lösningen är att enbart öka exponeringen mot storstäder. En sådan strategi riskerar att leda till koncentrationsrisker och högre värderingar. I stället öppnar utvecklingen för mer aktiva och selektiva strategier.

Riktade satsningar i mindre kommuner, där befintligt bestånd kan omvandlas till exempelvis seniorboenden eller andra demografiskt anpassade boendeformer, kan skapa nya möjligheter. Detsamma gäller investeringar i områden där befintlig infrastruktur och bostadsbestånd kan anpassas till förändrade behov.

Sammantaget pekar utvecklingen mot att fastighetsförvaltning i högre grad behöver vara aktiv och selektiv. När kassaflödenas kvalitet i ökande grad bestäms av lokal demografi, finansieringsstruktur och förvaltningsförmåga, räcker det inte längre att klassificera fastigheter som en homogen tillgångsklass med stabila kassaflöden.

Frågan framåt blir därför mer grundläggande: vilka fastigheter beter sig fortfarande som obligationer, och vilka har i praktiken blivit en funktion av lokal demografi?


/ Bul Ekici, oberoende ekonom
Tidigare verksam vid Riksbanken i 19 år. Har även haft roller vid bland annat Tredje AP-fonden, Länsförsäkringar, HSBC och Skandiabanken.